Ejendomsinvestering: Jeg har købt 6 lejligheder på 18 måneder – dét har jeg lært

I 2015 og 2016 har jeg nu samlet købt 6 lejligheder til udlejning.

De 6 lejligheder har alle kostet mellem 190 tkr. og 360 tkr. De ligger mellem Nakskov og Korsør og Nykredit har ydet finansiering til alle lejlighederne.

Formålet med mine lejligheder er at skabe et afkast alene på lejeindtægten – altså uafhængigt af en eventuel værdistigning.

Det er derfor, jeg kalder det ejendomsinvestering – og ikke ejendomsspekulation.

I forbindelse med købet af de 6 lejligheder og indflytningscheck med endnu flere lejere har jeg lært en ting eller to – faktisk 9 – om ejendomsinvestering i Danmark, jeg gerne vil dele med det i indlægget her.

Jeg vil starte med at sige, jeg også er forfatter til bogen 15 PCT om netop ejendomsinvestering. Har du selv lyst til at give dig i kast med ejendomsinvestering som alternativ eller supplement til dine investeringer i aktier, så er bogen et godt sted at starte.

6 lejligheder18 måneder

#1: En måneds depositum er minimum

Jeg har ladet flere lejere opspare depositum med 500 kroner om måneden.

Men nu har jeg en gang oplevet en lejer, der var nødt til at flytte efter 3 måneder, fordi hun ikke betalte til tiden (og havde glemt at fortælle, hun havde 2 katte, der ikke er tilladt). Der var kun opsparet 500 kroner i depositum, og istandsættelsen efter hende kostede mig over 6.000 kroner. Fra nu af betaler alle minimum 1 måneds depositum og kan spare resten op.

#2: Du kan istandsætte en lejlighed for under 10 tkr.

I gang med at male lejlighed i Nykøbing Falster - december 2015.
I gang med at male lejlighed i Nykøbing Falster – december 2015.

I forbindelse med købet af en lejlighed skal du påregne en vis istandsættelse. I praksis kan du med maling, gulvafslibning og fixede stikkontakter komme meget langt. En istandsættelse kan (med håndværker!) koste dig fra ca. 5000 kroner og op til 10.000 kroner for en mindre lejlighed, hvis du også skal bruge penge på en ny vask, ekstra lamper med videre.

Udover dette skal du påregne udgifter på ca. 7.000 kroner til en boligadvokat i forbindelse med købet og udgifter til tinglysning af lån og skøde. Jeg har brugt bl.a. boligadvokater.info.

#3: Der er MANGE lejere!

Den indvending jeg oftest hører, når jeg fortæller om hvordan jeg investerer i fast ejendom er: ”Jamen, er det ikke svært at finde lejere?”.

NEJ.

Alle mine lejligheder ligger i byer med 10.000 indbyggere og flere. Her er lejemarkedet lige så stærkt som det altid har været. En konjunkturnedgang betyder, at færre køber eget sted, men vi skal jo stadig have tag over hovedet og lejemarkedet klarer sig derfor meget fint.

Jeg har haft 20 personer til en fremvisning, der alle kom fra et Facebook-opslag få dage forinden i Nykøbing Falster.

Tricket ligger i at finde den rigtige lejer, men her er det bare et spørgsmål om at invitere nok og se, hvem der opfører sig fornuftigt. Med depositum har du også en vis sikkerhed som udlejer. Jeg kunne skrive et helt indlæg om de sjove ting jeg har oplevet til fremvisninger, men det bliver en anden dag.

facebook opslag

#4: Aftal altid flere til fremvisning

Jeg har én gang prøvet at tage fra København til Korsør for at holde fremvisning for en mand, der ikke havde noget sted at bo og virkede fornuftig – blot for at få at vide 10 minutter efter, vi skulle starte, at han ikke kommer fordi han har fundet noget andet.

Det lærte mig, at jeg altid skal holde åbne fremvisninger og invitere så mange som muligt, for alt andet er et stort spild af tid.

#5: Du skal ikke hele tiden fixe toilettet

Efter ”jamen kan du finde lejere”, så er ”Skal du ikke hele tiden ned og fixe toilettet” det, jeg hører mest fra venner og bekendte.

Igen kan jeg sige nej.

I forbindelse med udflytning fra lejligheden, skal der ofte males, slibes gulve og fixes stikkontakter. Men det betaler depositum.

Store ting såsom problemer med tag og isolering er ejerforeningens opgave. Mindre indvendig vedligeholdelse er lejerens ansvar med de lejekontrakter, jeg laver. Det er således kun, når toilettet går i stykker, ovnen flækker eller døren falder af, jeg skal i aktion.

Og hvor tit sker det?

1 gang på lidt over et år med 6 lejligheder er min erfaring indtil nu. En ovn gik i stykker og skulle udskiftes.

#6: Lille ejerforening er et dårligt tegn

Jeg har flere gange set potentielt meget attraktive investeringslejligheder til gode priser, fine kvadratmeter og udmærkede beliggenheder. Men de var i en ejerforening med kun 1 eller 2 andre deltagere.

Jo færre der er i ejerforeningen, jo mere sandsynligt er det, du skal deltage i generalforsamlinger, aktivt tage stilling til problemer og i det hele taget bruge tid og penge. Derfor holder jeg mig fra de helt små ejerforeninger.

#7: PBS er din ven til huslejen

I mine lejekontrakter forpligter jeg lejere til at opsætte PBS-betaling til deres husleje. Det kan anbefales.

#8: Første bank siger aldrig ja

Da jeg første gang fik idéen til at bruge nogle af mine penge til at investere i en lejlighed, havde jeg Danske Bank.

De var ikke med på idéen. Jeg fik et klart nej og mistede modet.

Senere skiftede jeg til Vendsyssel Sparekasse og fik igen et nej. VS yder kun lån til privatpersoner, og jeg køber alle mine lejligheder i et selskab.

Til sidst skiftede jeg til Nykredit og fik en aftale i stand, der er god for begge parter. Jeg betaler til tiden og får finansieret 70 % af mine lejligheder med boliglån. Første bank sagde nej, men tredje var klar.

#9: Ejendomsinvestering er en god forretning!


Ovenstående 8 ting får det måske til at lyde svært, men:

Ejendomsinvestering er overordnet en god forretning. Mine lejligheder tjener et overskud på over 20.000 kroner per styk per år. Det tal stiger år fra år, fordi at depositum fra nu af betaler for istandsættelse, mine renteudgifter falder og indtægten fra huslejen stiger marginalt.

Det kræver arbejde, når en lejer flytter ind og ud af boligen. Men når du først har en lejer, der er glad for at bo der og trofast betaler huslejen måned for måned, så er det en fornøjelse at være udlejer.

For mig er ejendomsinvestering et supplement i min indtægtskilde ved siden af mine aktiviteter med affiliate marketing, mine få aktier, mine digitale produkter (herunder bogen om ejendomsinvestering, en om bedre karakterer og en om at få job) samt mit daglige virke hos Obsidian Digital. Det er flere stærke ben, min indtægt er spredt ud over og jeg sover godt om natten.

Jeg forstår de forhold, der holder andre danskere fra at investere i fast ejendom.

De tror, det er svært at finde lejere og at du hele tiden skal ned og fixe toilettet.

Det er bare ikke min erfaring. Og så længe alle andre holder sig væk, så bliver jeg ved med at købe billigt.

2 responses to “Ejendomsinvestering: Jeg har købt 6 lejligheder på 18 måneder – dét har jeg lært

  1. Hej Halfdan Timm,

    godt og ærligt indlæg, tak for det… 🙂

    Bare husk vedrørende ejendomsinvestering/ejendomsspekulation, at hvis du vælger at købe i storbyerne så vil tiden være din “ven”. Som Warren Buffet siger, foretrækker han forretninger hvor tidens patina gør forretningen sundere og bedre… Sådan er det også med ejendomsinvestering hvis du køber ejendomme på attraktive placeringer, og husk at en ny vandhane eller et nyt badeværelse koster det samme i Kbh som på Lolland/Falster. De stigende vedligeholdelsesomkostninger ved køb på Lolland/Falster, kan blive en udfordring med tiden. Men som du selv skriver, så kan du tjene penge på udlejningen, det er alfa omega ved investering i ejendomme og det er der nok mange der har svært ved andre steder.

    God fornøjelse med dine køb og god vind fremover…

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Kontakt mig og boost din online markedsføring

Kan jeg hjælpe med noget? Brug kontaktformularen herunder – jeg vender hurtigt tilbage.